Институт государственной регистрации прав на недвижимость, с одной стороны, защищает контрагентов, с другой стороны — ставит перед ними много вопросов, которые требуют разрешения. На практике часто возникают проблемы правового характера при внесении недвижимости в уставной капитал вновь создаваемого юридического лица. Не редко в качестве взноса в уставной капитал вносятся здания, квартиры, сооружения и т.д. В этом случае очень важно определить момент перехода права собственности на нового собственника недвижимости, так как это требуется для определения пополняемости уставного капитала, для постановки на балансе предприятия указанного имущества (для уплаты налога на имущество), при споре о праве на данное имущество и т.д.

Проблема заключается в том, что при регулировании перехода права собственности на недвижимое имущество, при внесении его в уставный капитал нового юридического лица в конкуренцию вступают нормы Гражданского кодекса и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно статье 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами).

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении № 8 от 25.02.1998 указал, что при разрешении споров следует иметь в виду, что с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество. Казалось, все понятно — с момента подписания акта приема-передачи по учредительному договору и государственной регистрации нового предприятия последнее приобретает право собственности на недвижимое имущество. Однако сразу возникает вопрос: как учесть специфику недвижимого имущества? Ведь права на него могут учитываться только в соответствующих записях и подлежат обязательной государственной регистрации.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация права собственности на недвижимые вещи и перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права.