развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. В таблице приведена сумма ежемесячных выплат в зависимости от ставки процента и сроков при кредите в 25 тысяч долларов. Там же указана требуемая величина доходов для этих же условий. Сегодня наиболее распространены кредиты под 15% годовых сроком на десять лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут люди, имеющие официальный доход около 2000 долларов в месяц.

Это, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы – сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние в кредитах, как правило, не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции. При этом непонятно, надо ли проявлять на государственном уровне такую заботу о формировании ипотечных систем для этих небедных людей.

Наконец, третья проблема – наличие средств. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов. Одна из них, условно назовем ее банковской ипотекой, предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов.

Другая, так называемая система вторичного ипотечного рынка (она же американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов – прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни.

Третья модель – контрактно-сберегательная система ипотеки (она же немецкая) ­– использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков.

В чистом виде сегодня в России не может существовать ни одна из этих систем. Посмотрим почему.

С банковской ипотекой все просто. Ее у нас нет из-за хронического дефицита долгосрочных привлеченных средств у банков. Система же вторичного ипотечного рынка уже получила некоторое распространение, поэтому ее стоит обсудить подробнее. Итак, почему она невозможна, и каким же образом она все-таки существует?

2 Догнать и перегнать Америку

Эта система предназначена для перекачки в ипотечные кредиты самых дешевых и долгосрочных средств на рынке. Самые долгосрочные средства находятся в распоряжении пенсионных фондов